Ипотечни Кредити

Ипотечните кредити биват различни видове в зависимост от своята цел: за закупуване на жилищен имот, за строителство, ремонт и реконструкция, за текущи нужди и др. Общото при всички тях е, че за обезпечение по кредита служи недвижим имот, независимо дали той ще се закупува със заеманите средства или вече се притежава от кредитоискателя. Важно е да се отбележи, че кредит може да се получи и срещу обезпечение - недвижим имот, притежание на трето лице, например роднина на кредитоискателя.
В зависимост от възможността Кредитоискателят да докаже документално своите доходи, ипотечните кредити биват разделяни на такива с доказан и без доказан доход. Това разбира се предопределя и разликата в цената на кредита и в процента, който се финансира от пазарната стойност на имота. Лихвените проценти при кредити с доказани доходи се предлагат на нива приблизително два пъти по-ниски от тези без доказан доход. Същевременно при удостоверяване на получаваните доходи някои банки могат да финансират до 100% от пазарната стойност на обезпечението, докато при недостатъчна кредитоспособност кредитът е в размер от 60% до 80% от стойността на имота. Критериите на банките за приемане доходите на кредитоискателите за доказани, обаче се различават съществено, т.е. доходи приети в една банка за документално удостоверени, в друга няма да бъдат признати и клиентът ще бъде насочен към продукт без доказване на доходите, ако въобще съответната институция предлага такъв. Често се срещат и случаи на различно тълкуване на документите, доказващи доходите на кредитоискателя дори в отделни клонове на една и съща банка, което е парадоксално, но факт.

С основна тежест е решението за избор на финансираща институция и подходящ кредитен продукт. Този избор не е никак лесен с оглед на факта, че понастоящем на финансовия пазар, вследствие ожесточената конкуренция между кредитните институции, се предлагат многобройни вариации на кредитни продукти. Клиентите непрекъснато са “атакувани” с все по-примамливи оферти за финансиране, създаващи усещането, че едва ли не банката предлага почти безлихвен кредит. Това обаче съвсем не е така. Множество са факторите, влияещи върху крайната цена на даден кредит и в повечето случаи на потенциалния клиент не се предлага достатъчно информация за тях от страна на финансовата институция. С особена сила това важи за сегмента на ипотечното кредитиране, където върху оскъпяването на кредитния продукт влияние оказват множество различни видове такси, комисионни и задължително изисквани застраховки. Широко се използват и различни по своя характер промоционални планове с възможност за гратисен период. Това поражда необходимостта от трета, независима страна, която безпристрастно да информира потенциалния кредитоискател за всички параметри, формиращи цената на кредита и да подбере за него най-подходящата кредитна оферта от стотиците на пазара.

Колко важно е да избереш подходящия кредит ще илюстрираме със следния пример:
Табл.1

Параметри на кредита	Банка 1	Банка 2
Размер:	40 000 евро	40 000 евро
Срок:	20 години	20 години
Годишен лихвен процент:	6,45%	6,60%
Месечна вноска:	297,05	евро 300,59 евро
Такса кандидатстване:	30 лв.	50 лв.
Такса усвояване:	1,50%	1,00%
Годишна такса управление:	0,40%	няма
Общо изплатени по кредита в края на периода:	73 760,15 евро	72 566,60 евро
равностойност в лева:	144 262,31	141 927,93
разлика:	2 334,38 лева

В много от случаите офертите за финансиране с промоционални планове или гратисни периоди се оказват значително оскъпени в сравнение със стандартните оферти:
Табл.2

Параметри на кредита	Банка 1	Банка 2
Размер:	40 000 евро	40 000 евро
Срок:	25 години	25 години
Годишен лихвен процент:	1,50% за първата година 7,20% за остатъчния срок	6,50% за целия период
Месечна вноска:	159,97 евро/месец (1г.) 282,46 евро/месец (ост.срок)	270,08 евро/месец
Такса кандидатстване:	20 лв.	20 лв.
Такса усвояване:	1,50%	1,50%
Годишна такса управление:	0,25%	0,30%
Общо изплатени по кредита в края на периода:	85 403,80 евро	83 461,86 евро
равностойност в лева:	167 035,31	163 237,20
разлика:	3 798,11 лева

От особено значение е и за чия сметка са застраховките по кредита: на банката или на клиента:
Табл.3

Параметри на кредита и задължителната застраховка	Банка 1	Банка 2
Размер:	40 000	евро 40 000 евро
Срок:	25 години	25 години
Стойност на обезпечението:	50 000 евро	50 000 евро
Застраховка "Имущество"	за сметка на банката	за сметка на кредитополучателя: 0,15% от пазарната стойност на обезпечението ежегодно
Годишна застрахователна премия:	-	75 евро
Общо платени застрахователни премии в края на периода:	-	1 875 евро
Равностойност в лева:	-	3 667,18

От посочените примери ясно проличава важността на всеки от елементите, формиращи крайната цена на кредита - годишен лихвен процент, такса усвояване на кредита, годишна такса управление, необходими застраховки и т.н. Нашата цел е да минимизираме влиянието на всеки един от тези параметри върху цената на кредита и в крайна сметка кредитоискателят да получи кредит, който в максимална степен отговаря на неговия индивидуален клиентски профил и същевременно се съотнася по най-добрия начин спрямо останалите предложения на пазара.

Друга важна особеност при кандидатстването за ипотечен кредит, погледнато през очите на клиента, е необходимостта от събирането на многобройни документи, касаещи както кредитоискателя и неговата съпруга/съпруг, така и на имота, който служи за обезпечение по съответния кредит. Удостоверения за наличие на данъчни задължения, семейно положение, данъчна оценка, наличие на тежести върху имота, скица, са само част от цялата документация, изискуема от кредитоискателя. За изваждането на тези документи е необходимо посещението на минимум 4 държавни и общински институции, и то най-малко 2 пъти – веднъж за подаване на искане за издаване на необходимия документ и втори път за получаването му, ако естествено не възникнат непредвидени обстоятелства, което се случва в 80% от случаите. Примерите от практиката показват, че често се случва издаденият документ да не отговаря на изискванията на финансиращата институция, или е необходимо доуточняване на детайли, което налага и допълнителни посещения в съответните служби. Всички тези посещения са свързани с чакане на опашки за подаване на молба, за заплащане на такса за изготвянето на документа, за неговото получаване. Естествено работното време на институциите, изготвящи необходимите документи съвпада, а доста често е и по-ограничено от работното време на клиента. Това налага отсъствия от работното място или необосновани закъснения за работа, които се отразяват неблагоприятно върху положението на кредитоискателя в организацията, за която работи.
Всичко това рефлектира и върху периода от време, необходим за преминаване през различните етапи на кредитната процедура и в крайна сметка усвояване на одобрените средства. Нашите наблюдения показват, че средно са необходими около 2 месеца за комплектоването на изискуемата кредитна документация от клиенти, които сами изваждат необходимите за кредита удостоверения и служебни бележки. Това време може да бъде намалено до 3 седмици при използването на кредитен консултант, в чиято услуга е включена и тази част от работата по кредитната сделка.

При кредитите за закупуване на недвижим имот с доказани доходи на кредитоискателя лихвеният процент варира между 4,95% и 10% в зависимост от валутата, срока на кредита и наличието на гратисни или промоционални периоди. Когато целта на кредита е ремонт, реконструкция или за текущи нужди, лихвените нива се колебаят между 6,4 и 11% на годишна база.
Кредитите без удостоверяване на доходите са по-скъпи, поради по-големия риск за банката. Лихвените проценти се движат между 9 и 18%, като тук изискванията на банките към обезпечението са значително завишени в посока местоположение и ликвидност на имота.